Преимущественное право выкупа доли в квартире. Право преимущественной покупки. Преимущественное право покупки доли в квартире

Жилье может принадлежать на праве обще долевой собственности нескольким людям. И если один из совладельцев захочет продать свою часть, другие хозяева имеют преимущественное право покупки доли квартиры . Однако зачастую оно нарушается со стороны продавца.

Юристам известно несколько схем обхода привилегии на приобретение доли. Например, делается дарение в счет предоставленного займа. А также встречаются отношения залога.

Недавно в Верховном Суде РФ рассматривалась кассационная жалоба одного из собственников. Он просил признать притворным договор дарения доли квартиры. Кроме того, одним из требований стал перевод на истца прав покупателя по спорной части недвижимости и взыскание с него стоимости доли, предварительно положенной на депозит суда.

В этой статье:

Суть конфликта или что делать, если нарушено преимущественное право покупки продаваемой доли

В районный суд обратился гражданин Иванов с иском к ответчикам Сидоровой и Семенову (фамилии участников дела изменены).

Заявитель в поданных документах утверждал, что Сидорова подарила свою долю Семенову в счет погашения долга перед последним. Тем самым, под операцией с дарением была скрыта фактически сделка по купли-продажи доли.

А раз так, то Сидорова попыталась продать долю в квартире без согласия собственников, чем были нарушены предписания статьи 250 ГК РФ. Истец посчитал, что договор дарения на самом деле притворный, и данная сделка лишила его преимуществ по приобретению определенной части в квартире.

Суд первой инстанции своим решением от 30 июля 2017 года поддержал исковые требования в полном объеме. Однако апелляция поступила по-другому, и определением от 30 ноября того же 2017 года отказала в иске.

Основной довод состоял в том, что договор дарения прикрывает взаимоотношения по займу и залогу между Сидоровой и Семеновым. Поэтому дарственную не следует считать мнимой. Кроме того, реституция (возврат всего полученного по сделке) не приведет к восстановлению прав истца.

Иванов не согласился с мнением апелляционного суда, и подготовил кассационную жалобу в Верховный Суд. После ее рассмотрения появилось определение от 21.08.2018 г. по делу № 33-КГ18-4. По нему дело передано на повторное апелляционное рассмотрение.

Основные выводы кассационной инстанции

Рассматривая жалобу Иванова, Верховный Суд сослался на целый ряд нарушений правовых норм, допущенных при работе с апелляцией. При этом некоторые моменты, изложенные в определении, имеют важное значение для правоприменительной практики.

Так, согласно статье 250 ГК РФ при купле-продаже доли в общем имуществе, другие собственники имеют первоочередное право на ее приобретение.

В связи с этим кассационная инстанция указала, что данное правило действует не только по отношению к продаже, но и другим соглашениям, носящим возмездный характер. В их число входит и возможный залог.

Иванов в ходе рассмотрения дела делал акцент на том, что квартира была фактически отступным имуществом. Поэтому имела место именно возмездная сделка.

Между тем, апелляция не выяснила, на каких условиях, целях предоставлялся займ (если он действительно был). А также не был установлен и размер денежных средств, переданных Семеновой Сидорову в качестве воображаемой суммы долга.

Апелляция в своем определении настаивала и на существование между сторонами отношений залога. В связи с этим была упущена из внимания ст. 338 ГК РФ. Ее нормы говорят о том, что залоговое имущество остается в распоряжении его собственника.

Сразу регистрации перехода прав на него не происходит. Кроме того, обращение взыскания допускается только после получения письменного уведомления от залогодержателя. В рамках рассматриваемого спора такового не было.

Проанализировав все ошибки апелляции, Верховный Суд возвратил дело на повторное рассмотрение. Однако теперь заниматься решением спора по существу должна новая коллегия судей.

Нарушение преимущественного права покупки доли

Итак, в рамках отношений общей долевой собственности существует преимущественное право на приобретение части имущества в случае его отчуждения. Прописано оно четко в положениях статьи 250 ГК РФ.

Верховный Суд указал, что данная норма работает при любых возмездных сделках:

  • залог;
  • отступное;
  • взнос в уставный фонд предприятия.

И даже, когда имеют место мнимые, притворные соглашения с целью скрыть реальное положение вещей, суд может занять позицию заинтересованной стороны.

В свою очередь она должна в своем иске обосновать, что имел место элемент оплаты во всех совершенных операциях. Она может быть не только деньгами.

Выполненные работы, оказанные услуги или передача имущества противоположной стороной говорят все равно о том, что сделка по отчуждению доли в недвижимости носила возмездный характер.

Мнение эксперта

Проанализированное определение Верховного Суда показательно по нескольким причинам. Так, кассационная инстанция указала на то, как правильно надлежит применять предписания статьи 250 ГК РФ.

Кроме того, имеет значение и само разбирательство с мнимыми и притворными сделками. Суды должны достоверно, со ссылкой на документы, прочие доказательства, установить, какие отношения были в действительности между сторонами.

Но каждая ситуация с отчуждением доли имеет индивидуальные особенности. В ряде случаев отстоять преимущественное право на обладание части в имуществе бывает непросто. И рассмотренный прецедент может оказать существенную помощь.

Продажа доли в приватизированной жилплощади возможна только при наличии официального отказа других собственников от своего права преимущественной покупки.
Чтобы в будущем не возникло никаких разногласий, важно оформить отказ правильно с учетом всех юридических тонкостей.
Рассмотрим подробнее, как проводится процедура и что необходимо для успешного отказа от своего права преимущественной покупки.

✔
✔
✔

✔

✔
✔

○ Что такое преимущественное право?

Преимущественное право покупки означает, что если владелец доли захочет ее продать, он должен предложить ее, в первую очередь, другим собственникам. Только при их отказе от покупки он может выставить жилье на продажу.

Отсюда следует, что собираясь продать свою часть квартиры, вам придется заранее предупредить совладельцев о своем намерении. Делать это желательно в письменном виде, чтобы исключить риск обвинения в несоблюдении данного условия.

Если отношения с сособственниками хорошие, они без проблем оформят отказ от приобретения, после чего вы можете спокойно приступать к поискам покупателя. Но если во взаимоотношениях есть какие-то сложности, вам придется направить заказное письмо с предложением о покупке и ждать ответа. Если он не поступит в течение 30 дней с момента отправки уведомления, у вас появляется право продажи.

○ Что говорит закон?

Основной нормативно-правовой акт, регламентирующий правовые взаимоотношения участников долевой собственности – ГК РФ. В ст. 250 настоящего закона приводятся нормы, которые регулируют конкретно преимущественное право покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.2150 ГК РФ).

При этом ГК РФ регулирует не только право других собственников на покупку доли, но и возможность сделать это на тех же условиях, на которых объект будет предложен третьему лицу.

Также процедуру реализации доли квартиры регламентирует:

  • Семейный кодекс РФ.
  • Жилищный кодекс РФ.

○ Отказ от преимущественного права дольщика.

Отклонение предложения о покупке части квартиры означает предоставление возможности его владельцу заключить сделку с третьим лицом. Рассмотрим, как нужно правильно оформлять свой отказ.

✔ Какие документы нужны.

Вы можете воспользоваться одним из двух способов:

  • Написать письменный отказ в свободной форме с соблюдением формального стиля речи и удостоверить его у нотариуса.
  • Оформить отказ и лично передать его в Росреестр (используется реже всего).

В каждом из этих случаев от вас потребуется:

  • Личный паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру, подтверждающие факт владения долей.

✔ Особенности процедуры.

Процесс отказа не представляет больших сложностей. Все, что нужно, это оформить отклонение предложения о покупке в надлежащем виде. Если собственником доли является несовершеннолетний, за него отказ оформляет его законный представитель. Кроме того, у каждого совладельца есть три месяца на то, чтобы оспорить продажу квартиры и потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

Если речь идет о коммунальной квартире, и вы никогда не видели владельцев остальных комнат, это не освобождает вас от необходимости уведомить их о планируемой продаже и получить отказ. Для этого можно заказать выписку из Росреестра, где будет указано, кто какой долей владеет.

У реализации преимущественного права покупки есть и другие особенности:

  • Его можно не соблюдать, если доля не продается, а меняется или передается в дар.
  • Даже если согласие на покупку доли изъявили несколько собственников, заключение сделки возможно только с одним из них.
  • Условия, на которых доля предлагается совладельцам, должны быть такими же, как при заключении сделки с третьими лицами.

✔ Образец отказа от покупки.

Хотя документ не имеет строгой формы, есть определенные требования к его заполнению. Так, в тексте нужно прописать:

  • Адрес квартиры и ее характеристики (нужно указать площадь недвижимости либо его процентное соотношение ко всей квартире).
  • Факт предложения выкупа с указанием стоимости.
  • Период рассмотрения вынесенного предложения.
  • Сведения о лице, оформляющем отказ (ФИО, контактные и паспортные данные).
  • Дата, подпись, печать нотариуса.

○ Чем грозит отказ от преимущественного права покупки?

Преимущественное право покупки нельзя уступать, необходимо оформлять письменный отказ. А он, в первую очередь, грозит тем, что доля может быть продана стороннему покупателю, который получит право проживания в квартире.

✔ Продажа доли третьим лицам.

Доля может быть продана стороннему покупателю, если остальные дольщики уже оформили отказ от приобретения или прошло 30 дней с момента их уведомления о продаже. В этом случае сделка совершается по стандартной схеме купли-продажи. При этом у покупателя есть риск:

  • Оспаривания сделки передумавшими совладельцами.
  • Появлением разногласий с новыми соседями.

Но многих привлекает более низкая стоимость недвижимости, когда продается только доля квартиры. Соответственно уровень риска каждый определяет для себя лично.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных , и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарий к Ст. 250 ГК РФ

1. В случае нарушения, выразившегося в игнорировании преимущественного права покупки других участников общей собственности, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Преимущественное право покупки применяется в отношении как движимого имущества, так и недвижимого. Кроме того, это право реализуется и в отношении бездокументарных ценных бумаг (акций закрытого акционерного общества), долей в уставном капитале (например, общества с ограниченной ответственностью).

2. Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, содержится в п. 1 ст. 24 Закона о регистрации недвижимости.

Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не предоставляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия.

Безусловно, такая норма в изложенной процедуре (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом «О внесении изменений в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2001. N 11. Ст. 997.

3. С введением в действие части первой ГК РФ преимущественное право покупки применяется и при отчуждении доли по договору мены.

Кроме того, право преимущественной покупки применяется и к иным возмездным способам распоряжения долей в общем имуществе. . При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных настоящей статьей 250 ГК РФ. Например, при отчуждении доли в качестве отступного также требуется соблюдение норм настоящей статьи. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 21 декабря 2005 г. N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами » отметил, что квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений ст. 250 ГК РФ.

———————————
Вестник ВАС РФ. 2006. N 4.

4. Преимущественное право покупки прямо не отнесено законодателем к имущественным или личным неимущественным правам. Однако такое определение имеет важное значение, например, в отношении наследственного правопреемства. Судебная практика рассматривает данное право как имущественное и не относит к тем правам, которые в силу являются личными и применительно к которым невозможно правопреемство. Как отмечается в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г. , поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство. Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определенным лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях.

———————————
Бюллетень ВС РФ. 2007. N 10.

5. Важное значение при применении норм статьи 250 Гражданского кодекса России имеют разъяснения Верховного Суда РФ. Так, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (в ред. Федерального закона от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» обращается внимание на следующие особенности реализации норм ст. 250 ГК РФ при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли в отношении жилого дома:

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Применение норм комментируемой статьи, в том числе положений п. 3, возможно лишь в отношении распоряжения долей в праве общей долевой собственности. При отчуждении сособственником имущества в целом, а не в отношении доли может быть оспорена сделка по отчуждению имущества. Иск о переводе прав и обязанностей покупателя не подлежит удовлетворению, что подтверждается и судебной практикой, например в отношении продажи сособственником третьему лицу автомобиля (не доли в праве общей долевой собственности на автомобиль) без согласия другого сособственника.

———————————
Определение ВАС РФ от 28 сентября 2007 г. N 12424/07 по делу N А29-7006/06-2э.

8. В правоприменительной практике возникало и возникает немало споров в отношении правового режима комнат в коммунальной квартире. В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Право преимущественной покупки в таких случаях применяется с 1 марта 2005 г. (т.е. с введением в действие ЖК). Несмотря на то что ситуация такая же, как с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме, при отчуждении квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме собственники других квартир, являющиеся одновременно сособственниками общего имущества в многоквартирном доме, не обладают преимущественным правом покупки квартиры или нежилого помещения (см.

 

Возможно, будет полезно почитать: